Если Вы стали свидетелем аварии, пожара, необычного погодного явления, провала дороги или прорыва теплотрассы, сообщите об этом в ленте народных новостей. Загружайте фотографии через специальную форму.
Рекламный баннер 990x90px ban1
Мнение судов о признании собственником договора управления незаключенным
О Договоре управления МКД.
ЖКХ в ЗАТО Северск Мнение судов о признании собственником договора управления незаключенным
В силу положений статьи 162 Жилищного кодекса РФ условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме (далее – МКД).
Несмотря на солидный срок указанной нормы, в ряде случаев некоторые собственники лично для себя считают договор управления незаключенным. И данный факт отстаивают в суде.
Указанные правоотношения рассмотрим на основании двух судебных дел.
Одна из управляющих организаций Краснодарского края – ООО УК «Надежная» (далее – УО) обратилась в суд для взыскания с одного из собственников МКД задолженность по оплате услуг и суммы пени в размере почти 41 000 рублей.
Такая инициатива собственнику - должнику (далее — истец) не понравилась, и он тоже направил в суд исковое заявление о признании договора управления (далее – ДУ) с УО незаключенным.
В обоснование исковых требований собственник указал, что ДУ не мог быть заключен, так как при выборе УО допущены множественные нарушения закона. К тому же протокол общего собрания собственников МКД не подтверждает информацию, что на данном собрании владельцы помещений в доме утвердили условия ДУ с УО.
Cуды первой и апелляционной инстанций не согласились с позицией иска и в удовлетворении иска отказали в силу следующего:
Жилищный кодекс РФ не предусматривает возможность оспаривания договора управления;
истец не представил суду доказательств отмены или признания недействительным решения общего собрания собственников, которым утвержден условия оспариваемого ДУ;
из текста ДУ следует, что собственники и УО согласовали все существенные условия данного договора;
УО управляет спорным домом (в котором проживает истец) с момента заключения ДУ;
заключение ДУ не является условием возникновения у собственника обязанности по оплате расходов по управлению МКД, содержанию и текущему ремонту общего имущества дома, текущему ремонту внутридомовых инженерных систем и оплате коммунальных услуг в целях содержания общего имущества дома. Данная обязанность возникает у собственника в силу прямого указания закона;
Также суд отметил, что истец заявил требование о признании ДУ незаключенным по причине, что является должником, уклоняющимся от исполнения обязанностей по оплате услуг управляющей организации.
Истец с указанными решениями не согласился и обратился в кассационную инстанцию с жалобой, в которой указал, что суды не конкретизировали существенные условия ДУ. Протокол общего собрания собственников имеет признаки ничтожности, поэтому УО ведет деятельность незаконно.
Четвертый кассационный суд общей юрисдикции согласился с нижестоящими судами, оставив их без изменений, а кассационную жалобу истца – без удовлетворения (Определение № 88-13482/2022), дополнительно указав:
«…понятие «существенные условия» закреплено в ч.1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ, согласно которой существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение…».
Таким образом, кассационный суд еще раз отметил, что в оспариваемом договоре управления собственники и УО согласовали все существенные условия, поэтому исковые требования истца удовлетворению не подлежат.
Другое дело разбирал Седьмой кассационный суд общей юрисдикции.
В этот раз собственник также счёл ДУ не заключенным и, как следствие, незаконным получение его персональных данных управляющей организацией. К тому же УО ещё и передала его данные третьим лицам.
По иску собственник (далее – истец) указал, что не заключал с ней ДУ и не давал УО согласие на обработку персональных данных. При этом УО не направляла истцу оферту с существенными условиями договора, а сам истец, согласно сведениям из ЕГРН, не является собственником доли в праве на общее имущество МКД.
Таким образом, УО была не вправе обрабатывать персональные данные истца без его согласия даже в целях надлежащего исполнения ДУ. По иску истец просил:
признать отсутствие у УО «добросовестного и законного способа получения доступа к персональным данным» истца;
признать ДУ не заключенным, а передачу персональных данных третьим лицам — незаконной;
взыскать с УО в его пользу компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей.
Суды первой и апелляционной инстанции в удовлетворении иска отказали, исходя из факта недоказанности того, что УО использовала и передавала персональные данные истца с нарушением требований законодательства. Между тем:
УО избрали собственники помещений МКД ещё в 2014 году решением общего собрания, им же уполномочили председателя и/или любого из членов Совета дома заключить с данной УО договор управления, а также утвердили условия ДУ, перечень работ (услуг) по управлению, содержанию и ремонту общедомового имущества и иных услуг:
в следующем году во исполнение принятого решения собственники и УО заключили ДУ, который содержит все существенные условия. Законное решение общего собрания о выборе УО обязательно для всех собственников, в том числе и для истца;
об исполнении ДУ свидетельствует внесение собственниками МКД платы за содержание и ремонт общего имущества. За период с мая 2015 г. по февраль 2021 г. внесение платы составило 94,68%. Таким образом, ДУ между истцом и УО заключен;
как право общей долевой собственности на общее имущество МКД, так и размер доли в таком праве установлены в силу прямого указания закона (ст. 37, 38 Жилищного кодекса РФ) и не требуют каких-либо дополнительных подтверждений, государственной регистрации;
согласие субъекта персональных данных на обработку персональных данных не требуется в случае, если такая обработка осуществляется в целях исполнения договора, одной из сторон которого является субъект персональных данных (ч. 1 ст. 6 Федерального закона «О персональных данных» № 152-ФЗ). Как уже установили суды, между истцом и УО заключен договор управления домом. Это значит, что УО вправе обрабатывать персональные данные истца без его согласия в целях надлежащего исполнения ДУ.
В 2020 году генеральный директор УО определил перечень работников организации, имеющих доступ к персональным данным физических лиц. С указанных работников также были взяты обязательства о неразглашении персональных данных.
Рассмотрев данные доводы, Седьмой кассационный суд общей юрисдикции согласился с решениями нижестоящих судов, оставив их без изменений, а жалобу собственника – без удовлетворения (Определение № 88-10473/2022).
Таким образом, по указанным спорам можно сделать вывод о важности наличия существенных условий ДУ, отсутствие отмены или признания недействительным решения общего собрания собственников об избрании УО, а также факт оплаты услуг УО иными собственниками МКД за определённый период.
В таком случае собственник лишь потратит своё личное время и время работников УО, а суды займут сторону управляющего МКД.
ЖКХ в ЗАТО Северск Мнение судов о признании собственником договора управления незаключенным
В силу положений статьи 162 Жилищного кодекса РФ условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме (далее – МКД).
Несмотря на солидный срок указанной нормы, в ряде случаев некоторые собственники лично для себя считают договор управления незаключенным. И данный факт отстаивают в суде.
Указанные правоотношения рассмотрим на основании двух судебных дел.
Одна из управляющих организаций Краснодарского края – ООО УК «Надежная» (далее – УО) обратилась в суд для взыскания с одного из собственников МКД задолженность по оплате услуг и суммы пени в размере почти 41 000 рублей.
Такая инициатива собственнику - должнику (далее — истец) не понравилась, и он тоже направил в суд исковое заявление о признании договора управления (далее – ДУ) с УО незаключенным.
В обоснование исковых требований собственник указал, что ДУ не мог быть заключен, так как при выборе УО допущены множественные нарушения закона. К тому же протокол общего собрания собственников МКД не подтверждает информацию, что на данном собрании владельцы помещений в доме утвердили условия ДУ с УО.
Cуды первой и апелляционной инстанций не согласились с позицией иска и в удовлетворении иска отказали в силу следующего:
Жилищный кодекс РФ не предусматривает возможность оспаривания договора управления;
истец не представил суду доказательств отмены или признания недействительным решения общего собрания собственников, которым утвержден условия оспариваемого ДУ;
из текста ДУ следует, что собственники и УО согласовали все существенные условия данного договора;
УО управляет спорным домом (в котором проживает истец) с момента заключения ДУ;
заключение ДУ не является условием возникновения у собственника обязанности по оплате расходов по управлению МКД, содержанию и текущему ремонту общего имущества дома, текущему ремонту внутридомовых инженерных систем и оплате коммунальных услуг в целях содержания общего имущества дома. Данная обязанность возникает у собственника в силу прямого указания закона;
Также суд отметил, что истец заявил требование о признании ДУ незаключенным по причине, что является должником, уклоняющимся от исполнения обязанностей по оплате услуг управляющей организации.
Истец с указанными решениями не согласился и обратился в кассационную инстанцию с жалобой, в которой указал, что суды не конкретизировали существенные условия ДУ. Протокол общего собрания собственников имеет признаки ничтожности, поэтому УО ведет деятельность незаконно.
Четвертый кассационный суд общей юрисдикции согласился с нижестоящими судами, оставив их без изменений, а кассационную жалобу истца – без удовлетворения (Определение № 88-13482/2022), дополнительно указав:
«…понятие «существенные условия» закреплено в ч.1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ, согласно которой существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение…».
Таким образом, кассационный суд еще раз отметил, что в оспариваемом договоре управления собственники и УО согласовали все существенные условия, поэтому исковые требования истца удовлетворению не подлежат.
Другое дело разбирал Седьмой кассационный суд общей юрисдикции.
В этот раз собственник также счёл ДУ не заключенным и, как следствие, незаконным получение его персональных данных управляющей организацией. К тому же УО ещё и передала его данные третьим лицам.
По иску собственник (далее – истец) указал, что не заключал с ней ДУ и не давал УО согласие на обработку персональных данных. При этом УО не направляла истцу оферту с существенными условиями договора, а сам истец, согласно сведениям из ЕГРН, не является собственником доли в праве на общее имущество МКД.
Таким образом, УО была не вправе обрабатывать персональные данные истца без его согласия даже в целях надлежащего исполнения ДУ. По иску истец просил:
признать отсутствие у УО «добросовестного и законного способа получения доступа к персональным данным» истца;
признать ДУ не заключенным, а передачу персональных данных третьим лицам — незаконной;
взыскать с УО в его пользу компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей.
Суды первой и апелляционной инстанции в удовлетворении иска отказали, исходя из факта недоказанности того, что УО использовала и передавала персональные данные истца с нарушением требований законодательства. Между тем:
УО избрали собственники помещений МКД ещё в 2014 году решением общего собрания, им же уполномочили председателя и/или любого из членов Совета дома заключить с данной УО договор управления, а также утвердили условия ДУ, перечень работ (услуг) по управлению, содержанию и ремонту общедомового имущества и иных услуг:
в следующем году во исполнение принятого решения собственники и УО заключили ДУ, который содержит все существенные условия. Законное решение общего собрания о выборе УО обязательно для всех собственников, в том числе и для истца;
об исполнении ДУ свидетельствует внесение собственниками МКД платы за содержание и ремонт общего имущества. За период с мая 2015 г. по февраль 2021 г. внесение платы составило 94,68%. Таким образом, ДУ между истцом и УО заключен;
как право общей долевой собственности на общее имущество МКД, так и размер доли в таком праве установлены в силу прямого указания закона (ст. 37, 38 Жилищного кодекса РФ) и не требуют каких-либо дополнительных подтверждений, государственной регистрации;
согласие субъекта персональных данных на обработку персональных данных не требуется в случае, если такая обработка осуществляется в целях исполнения договора, одной из сторон которого является субъект персональных данных (ч. 1 ст. 6 Федерального закона «О персональных данных» № 152-ФЗ). Как уже установили суды, между истцом и УО заключен договор управления домом. Это значит, что УО вправе обрабатывать персональные данные истца без его согласия в целях надлежащего исполнения ДУ.
В 2020 году генеральный директор УО определил перечень работников организации, имеющих доступ к персональным данным физических лиц. С указанных работников также были взяты обязательства о неразглашении персональных данных.
Рассмотрев данные доводы, Седьмой кассационный суд общей юрисдикции согласился с решениями нижестоящих судов, оставив их без изменений, а жалобу собственника – без удовлетворения (Определение № 88-10473/2022).
Таким образом, по указанным спорам можно сделать вывод о важности наличия существенных условий ДУ, отсутствие отмены или признания недействительным решения общего собрания собственников об избрании УО, а также факт оплаты услуг УО иными собственниками МКД за определённый период.
В таком случае собственник лишь потратит своё личное время и время работников УО, а суды займут сторону управляющего МКД.
88174
Поделитесь новостями с жителями города
Полезные ресурсы
Разработка -
Оставить сообщение: